一、合同主体审查
卖方资质
验证房产证与身份证一致性，共有房产需所有共有人 共同签字（配偶需额外签署《配偶同意出售声明》）
若代理人签约，需提供 公证委托书（注明代理权限包含收款）

买方资格
确认买方是否具备当地购房资质（如限购城市需查社保/个税记录）
企业购房需提供营业执照及章程（部分城市限制企业购房）

二、房屋信息锁定

三、价款与支付方式
资金安全条款
定金不超过总房款20%（法律红线）
首付款必须通过 银行资金监管账户 划转（注明开户行及账号）
按揭贷款需约定：“若银行拒贷或额度不足，买方需10日内补足差额”

分期付款陷阱
警惕“先过户后付款”条款，应约定：
“买方支付95%房款后办理过户，尾款5%于交房验收后3日内支付”


四、税费承担明细
增值税及附加 卖方承担增值税，买方承担契税”
个人所得税 “卖方承担个税，若选择核定征收由买方垫付后从房款扣除”
契税 “契税由买方自行缴纳”

五、过户与交房
时间节点
过户截止日：签约后20个工作日内（需明确“因政策调整导致的延误除外”）
交房标准：“现状交付” 或 “拆除违规搭建后交付”（附房屋现状照片）

户口迁移
必须约定：
“卖方应于过户后15日内迁出全部户口，每逾期一日按房款总额0.05%支付违约金”


六、违约责任设计
卖方违约
“一房二卖”赔偿：已收定金双倍返还+差价损失（如房价上涨部分）
隐瞒抵押/查封：买方有权解除合同并索赔房款20%违约金

买方违约
逾期付款：超15日卖方可解除合同并没收定金
贷款失败：需10日内现金补足，否则按总房款10%赔偿

七、附属设施处理
明确列出 可移动物品清单（品牌、型号、数量）：
“包含但不限于：格力中央空调（型号XXX）、西门子嵌入式烤箱（序列号XXX）”
固定装修归属：
“现有装修（含地暖、定制橱柜）随房屋一并转让，不得拆除”

八、特殊风险条款
查封风险应对
“合同签订后至过户前，若房屋被司法查封，卖方应10日内解除查封，否则买方有权退房并索赔”

学区房承诺
 避免口头保证，应书面注明：
“卖方承诺本房屋近5年内未占用学区名额，若影响买方子女入学，按房款10%赔偿”

九、合同签署实操
签字规范
每页右下角小签，尾页全签并摁骑缝手印
修改处需双方签章确认

证据保留
全程录音录像签约过程
保留微信/邮件沟通记录（定期公证存档）


十、补充协议陷阱

警惕中介提供的“格式条款”，特别注意：
“买方贷款不成仍需现金支付”
“卖方不承诺户口迁出时间”
“房屋质量以现状为准”

十一、律师审核要点
建议支付500-2000元聘请律师专项审查：
查验合同条款与《城市房地产管理法》一致性
分析违约条款可执行性
评估阴阳合同法律风险

十二、纠纷处理预案
约定争议解决地：房屋所在地法院（避免异地诉讼）
明确送达地址（确保法律文书有效送达）
设定协商期：纠纷发生后15日内协商，逾期可诉讼