一、农村房屋买卖核心法律限制
买方资格限制
买方必须是同一集体经济组织成员（即同村村民），且名下无宅基地（符合“一户一宅”原则）。
城镇居民、外村村民购买农村房屋的合同无效（《土地管理法》第62条、《民法典》第153条）。

需经集体组织同意
宅基地使用权转让需经村民会议或村委会同意，并在合同中附相关书面证明。
不得改变土地用途
房屋仅限用于居住，不得擅自改建为经营性场所或转让给非农户。

二、注意事项
必须核查买方身份：要求买方提供户口簿原件，确认其为本村村民且符合“一户一宅”。
村委会书面同意：合同需附村委会盖章的同意转让证明，否则可能被认定无效。
避免口头约定：房屋四至、附属设施等均需书面列明，避免后续纠纷。
谨慎公证：可申请村委会或律师见证，增强合同效力（农村房屋买卖公证可能被拒）。

法律风险提示
若违反上述限制（如卖给外村人），合同可能被法院认定无效，双方需互相返还财产，过错方承担损失（《全国法院民商事审判工作会议纪要》第35条）。建议签约前咨询当地自然资源部门或律师，确保交易合法。